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전세 사기를 당하지 않기 위해서 사기유형과 확인사항 외에도 전세 계약을 하기 전과 계약을 체결할 때, 계약 체결 후, 그리고 잔금 및 이사한 후에 대한 확인 절차를 알려드리겠습니다.
계약 순서에 따라 확인사항을 반드시 체크하셔서 전세사기 피해를 당하지 않기를 당부드려요.
전세 사기 유형도 함께 확인하셔서 계약자를 꼭 확인하시기 바랍니다.
계약전 확인사항
1. 주택상태를 점검합니다.
불법, 무허가 주택인지를 확인하고 임대인에게 하자 보수를 요청할 수 있어야 합니다.
무허가, 불법 건축물은 주택 임대차 보호법 적용을 받지 못해 보증금 보호가 어려운 경우가 많습니다.
확인 방법은 건축물대장 열람과 현장확인을 반드시 하세요.
인터넷으로 매물을 보고 결정하는 일이 없으시길 바랍니다.
2. 보증금을 확실히 돌려받기 위해서 적정 전세가율을 확인해야 합니다.
확인하는 방법은 국토부 실거래가 공개시스템을 이용하거나 부동산 정보 사이트 (네이버 부동산, 직방등)을 통해 적정 시세를 꼭 확인하세요.
계약하고자 하는 전세의 주변 여러 부동산을 방문을 통해 평균 전세가를 확인하셔야 합니다.
지역별 전세가율을 체크할 수 있습니다. 매매가각 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있기 때문에 전세가율(매매가 대비 전세가 비율) 이 높은 매물을 조심해야 합니다.
3. 선순위 권리관계를 확인하세요.
선순위 권리관계는 보증금 안전을 보장받을 수 있습니다.
등기부 등본에서 갑구와 을구를 확인하세요. (인터넷등기소와 인터넷 등기소 앱에서 확인)
다가구 주택의 경우는 선순위 보증금을 확인할 수 있습니다. 전입세대 열람 내역과 확정일자 부여현황을 확인하면 됩니다.
4. 임대인 세금 체납여부를 확인하세요.
보증금을 돌려받지 못할 위험을 예방할 수 있습니다. 세무서나 홈택스를 통해 국세, 주민센터 또는 위택스를 통해 지방세 미납내역을 확인해야 합니다.
2023년 4월부터 계약체결 후에 임대인 동의 없이 미납 국세를 확인할 수 있습니다.
계약 체결 당일 확인 사항
1. 계약 체결하는 날 계약자 본인인지 대리인이면 신분이 확실한지 확인해야 합니다.
신분증과 위임계약할 때는 위임장과 인감 증명서를 통해 확인히 가능합니다. 하지만 위조의 위험도 있으니 진위여부도 가까운 주민센터를 통해 확인하시기 바랍니다.
2. 공인 중개사가 정상영업 중인지를 확인해야 합니다.
적법한 중개를 통해 위험한 계약 체결을 막을 수 있습니다. 부동산 중개업을 조회할 수 있는 국가공간 정보포털에서 확인할 수 있습니다.
3. 주택 임대차 표준 계약서를 활용하여 권리보장 특약을 명시해야 합니다.
국토교통부 부동산 거래관리 시스템에서 다운로드 후에 공인중개사나 임대인에게 사용요청하면 됩니다.
4. 권리관계를 재확인해야 합니다.
근저당등의 잡혀있는지 여부를 확인해서 근저당의 나머지 금액이 전세보증금을 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다.
등기부 등본에서 갑구와 을구를 확인해야 합니다. 인터넷 등기소나 인터넷 등기소 앱에서 바로 확인하시면 됩니다.
계약 체결 후
임대차 신고를 해야 합니다. 부동산거래 신고법에 따라 계약 후 30일 이내에 신고를 해야 합니다. 신고를 하면 확정일자를 자동으로 부여받습니다. 온라인 부동산 거래관리시스템이나 오프라인으로 관할 주민센터에 계약서를 지참하고 방문하시면 됩니다.
잔금 및 이사 후
1. 권리 관계를 다시 한번 재확인해야 합니다.
계약체결 후 임대인의 권리변동사항이 있는지를 확인해야 합니다. 인터넷 등기소나 등기소앱을 통해 등기부 등본을 확인합니다.
2. 전입신고
주민등록법에 따라 전입 후 14일 이내 전입신고를 해야 합니다. 이삿날 바로 전입신고를 하는 것이 가장 좋습니다. 이는 대항력 확보를 위해 꼭 필요합니다. 온라인으로 정부 24나 오프라인으로 관할 주민센터를 방문 신고하면 됩니다.
3. 전세보증금 반환 보증 가입
보증금을 못 돌려받을 위험을 없애기 위한 방법입니다. 보증기관에 문의하여 가입하면 됩니다.
주택도시보증공사(HUG), 한국 주택 금융공사(HF), SGI서울 보증 등에서 가입할 수 있습니다.
